サラリーマン不動産投資!失敗しない為にはどうすればいいの?!

目安時間 12分

安定した不労所得ができればいいのに!と思う方は少なくはないでしょう。

 

不労所得に近い形で安定した収入が得られる選択肢の一つは、やはり不動産投資ではないかと思います。

 

安定した収入を一定以上得られるようになれば、脱サラも可能

 

最近巷ではFIREという言葉も普及しつつあります。

 

しかしながら、安易に投資して失敗する人やあまり成功しない人がいるようです。

 

今日は、アパートやマンションの物件を対象とした不動産投資で失敗する可能性を最小限にするために、重要なポイントを7つお伝えします。

 

1. 先ずは、利回り(収益性)について十分理解する

 

収益性をしっかり把握する為に目標実質利回りを見積り、それを仮に決めてみましょう!

 

利回りには表面利回りと実質利回りがあり、通常ポータルサイトなど含め、売り主側からの立場では全ての不動産広告は表面利回りが示されています。

 

物件投資を考える場合は、投資物件の表示価格以外の想定される経費を全て見積もり、つぎ込んだお金がどのくらいで回収できるのかを、つまり実質利回りを考えるのがベースとなります。

 

表面利回りは、表示がしやすいとのことで便宜上売り主側の立場で表示していると言えます。

 

便宜上とはいえ投資する側からの立場では、実質あまり意味がないです。

 

利回りは、1年間でどれだけつぎ込んだお金を取り戻すことができるかを表しており、例えば10%ならつぎ込んだお金の1割を1年間で回収でき、10年で全て回収できる事になります。

 

投資する側としては、表面利回りでは収益性がよく分からないので、

経費を考慮した実質利回りで収益性を見積もってみましょう。

 

想定される出費は、おおよそ次のものになります。

 

 

A.不動産購入時の関連初期費用

  • 建物の消費税10%
  • 不動産取得税、印紙税、登録免許税
  • 手付金、仲介手数料(物件価格の3~5%)
  • 登記費用
  • 火災保険料、地震保険料

 

B.定期的或いは不定期的に掛かる費用

  • 管理費、管理委託手数料
  • 固定資産税、都市計画税
  • 修繕積立金(リフォーム費用)

 

これらの出費を考慮して実質利回りが計算できるのです。

 

どこまで正確に経費となるか物件ごと個別に見積もる必要があり、特に毎月の家賃収入に対して管理費及び収入積立金の割合が高い場合は実質利回りは表面利回りから大幅に低下するので、これに気付ける事は重要なポイントとなります。

 

表面利回り:年間満室時の総収入÷物件価格

実質利回り:(年間満室時の総収入-年間での経費)÷(物件価格購入時初期費用

 

利回り計算のベースは満室時が条件となっている事がポイントですね。

 

2. 避けるべき投資物件と空室対策

 

人口減少で空き家が増えているので、きちんとした空室対策は必須といえます。

 

近年空き家率は毎年高い値が更新され2018年度時点のものは13.6%(総務省 平成 30 年住宅・土地統計調査)となっており今後この水準を維持しつつ、未だ徐々に増えていくと予測できます。

 

不人気エリア、需要がないエリアなど空室が発生しそうなエリアを見極めて、そのようなエリアに投資するのは避けましょう。

 

利回りの高い物件は、収益性が高いようであるが基本的には築年数が経過していたり、不人気エリアなどで安く物件が売られているからであり、空室が発生しやすいため周辺の競合物件との差別化など対策が必要なんですよ。

 

利回りの計算は、満室かあるいはそれに近い状態が維持されて初めて意味をもつといえます。

 

空室続きであれば意味がなくなるのです。

 

そもそも需要のないエリアでは、いくら家賃を下げても空室が埋まらない事もあるんです。

 

空室対策としては競合物件との差別化で、適宜リフォームを施すことが有効となります。

 

実質利回りを下げない為には、リフォーム費用を抑える為に自分でそれを行えるスキルを持つ事もありでしょう。

 

  • 不動産投資、利回りのパラドックス

 

利回りで収益性の高い物件を調べても利回りの計算の根底条件は満室であり、高利回りの物件は満室になりにくいのでパラドックスにおちいるのです。

 

このパラドックス解消には利回りのあまり高くない、つまりある程度の人気エリアで確実に満室に近い経営を目指すか、高利回りなら空室対策をしっかり行う必要があると言えるんです。

 

3. 物件のリサーチを行い、気に入った物件で実質利回りを計算

 

  • 不明な経費は、必要であれば売り主の不動産屋にこの為だけに確認してみる
  • 日ごろから、物件リサーチと実質利回りを繰り返し継続的に繰り返す

但し、直ぐに不動産屋にアプローチしてはいけません。

 

4. 投資物件現物及びその周辺環境をしっかり把握する

 

よさそうな投資物件を見つけて、遠隔地であったりするなどの理由で物件を実際に見る事なしにネットの情報のみで投資する人が実際いるようです。

 

物件そのものに加え周辺の環境もしっかり把握する為、購入すると決める物件へは何度か足を運びましょう。

 

多少離れた物件であれば、旅行がてら温泉につかる目的も兼ねて見に行ってみたりするのがおすすめです。

 

買い物など利便性や他の物件との競合性も確認しておきましょう。

 

利回りが非常に高いものは、同じような属性をもつ物件より価格が大幅に安く事故物件である可能性も高いのです。

 

大島てるのサイトなどを参考にするなどしてみましょう。

 

販売側は、基本的には告知義務がある為に心理的瑕疵の表記があるかでも判断可能です。

 

5. リスクの把握とその対策から許容できるリスクを決める

 

  • 空室率の低減

空室が発生し、それがそのまま続くようであれば死活問題になってしまいます。

 

特に利回りが高いと、空室リスクが高く収益に影響しビジネスそのものが成立しなくなる可能性がありうると考えましょう。

 

需要がないエリアではない物件での空室なら家賃を下げる事で空室対策ができると考えられる為、狙った利回り低下を補うようにする為に物件を安く購入できる余地があると考え、うまく値下げ交渉に持ちこむ努力も必要でしょう。

 

  • 借金返済不能とならない為に

収益性の低い物件では現金化の為売却しようとしても、売却時の価格がローン残高より低いと売却できなくなると言えます。

 

ローンを組む場合は、その事も頭に入れてから借り入れをしてください。

 

理想的にはローンは必要最小限度にし、貯蓄した自己資金からなるべくまかなう事です。

 

日ごろからコツコツ貯蓄する事を習慣化しましょう。

 

その他のリスクと対策

  • 浸水リスク ハザードマップで必ず確認し回避可能
  • 事故物件化リスク 低家賃の方がリスクが高いがこの対策は難しいが、敢えて言うならば複数の物件を所有しリスクを分散化する(不動産投資の不可避的リスク)

失敗しても再チャレンジできるリスクなら、基本的には取っても良いリスクといえると思います。

 

6. 出口戦略について

 

不動産は購入しても、基本的には購入時と同程度の金額で売却できれば、それほど損をすることはないんですよ。

 

いつまで所有し、いつごろ売却するかはライフプランに合わせてある程度は念頭においておきましょう。

 

老朽化が進み物件価値が低下すれば建物が売れなくなる可能性があるので、修繕計画も合わせて確認しておくべきでしょう。

 

7. 継続的な勉強

 

不動産投資で失敗しない為には、継続して勉強する必要があると言えます。

 

プロと互角に勝負する必要がありますから。

 

具体的には以下のことを継続していくことがよいでしょう。

  • 不動産投資に関する本や記事を沢山読む
  • ポータルサイトなどで気になる物件を検索し、収益を生める物件はどのようなものかを自頭で考える
  • 十分に知識を身につける迄は安易に不動産屋へはアプローチしない、人の意見に影響されない
  • 何度も何度もあらゆる物件について、収益のシミュレーションを繰り返す

失敗しても次回再チャレンジできる程度のリスク度合いで、これだと決めた物件に投資ができれば失敗のリスクは限りなく低くすることができるでしょう!

 

まとめ

 

  • 実質利回りをしっかりと理解する
  • 避けるべき投資物件と空室対策を行う或いは考える
  • 気に入った物件で何度も実質利回りを計算してみる
  • 物件を見学し周辺環境を理解する
  • 許容できるリスクをきちんと把握する
  • 出口戦略をもつ
  • 継続的な勉強をする

いかがでしたでしょうか?

不動産投資に挑戦する場合、ある意味プロの輩に騙されない為にも

これらの事を実践して、失敗を回避して頂ける方が少しでも増えたら幸いです。

 

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