簡単チェック! 持ち家・マンションの管理費と修繕積立金は適正か!?

目安時間 9分

お住まいの自宅マンションの管理費と修繕積立金が、適正なのか疑問に思ったことはないでしょうか!?

確認しようと思いながらも、どの様にして確認してよいのか分からず、やり過ごしてしまっていませんか?

今回は、このような疑問や悩みを解決していきます!

 

あなたはマンション(持ち家)にお住まいですか!?

まず、毎月の家計支出管理の一環としてこの機会にも必ず確認してみませんか?

 

では、現在あなたは、どのようなお住まいですか?

持ち家・マンションにお住まいの人と様々な環境がありますよね。

 

であれば、残りの毎月のローン支払いがあればそれに加え、ほとんどのマンションで毎月、管理費と修繕積立金を世帯の銀行口座から支出として引き落とされているかと思います。

 

金額を明確にして、自分の住まいの事を考えていきましょう!

 

あなたは、今まで管理費と修繕積立金が、適正かチェックしたことがありますか!?

もし、今まで適正なのかチェックしていないのであれば、この際に是非、確認する事をオススメします。

 

たった数分後には適正値を知り、もし知らなかったという方は、友人知人の所有マンションとの比較などで、その金額に対する感覚を養って頂き、これから将来ずっと、マンション管理業者関連のプロから不用意に搾取されないようになるでしょう。

 

なぜか!それらは多くても少なくても問題になり得るのです。

単純に言ってしまえば、多い場合は、多い分だけ余剰金とみなされ無駄に消費される可能性があり、

少なければ管理不十分だったり修繕不足で問題になります。

 

どういう事かと言うと、管理費、修繕積立金をそれぞれ具体的に見ていきましょう。

 

例えば、管理費は管理人の人件費が占める割合が高く、管理人の稼働日数が大きく関係してきます。

 

管理人一人隔日体制の場合と全日体制では、管理人の人件費で必要な管理費は異なり、その為適正な管理費も変わってくるのです。

 

修繕積立金は、長期修繕計画に基づき、ざっくり設定されており、通常マンション購入時は、購入しやすくする為に大幅に安く設定されています。その為、経過年数たつほど、通常は上昇していきます。

 

上昇するからくりは、詳細は別の機会に譲るとして、簡単に言ってしまえば区画所有住人で構成される管理組合(理事会)で必要な修繕をいつ行うのかの検討見極めが出来ておらず、これは難しい問題の一つではありますが、結果として管理会社任せになっている為です。

 

今回は簡単にその目安を知る方法をお伝えします。

 

先ずは兎も角、以下の式を当てはめてみましょう。

チェックする式は、マンション規模にもよりますが、

(あなたのマンション所有区画の専有面積)*200円

例えば、専有面積が70㎡であれば、70*200=14000円 という事になります。

 

85㎡であれば、85*200=17000円 です。

 

これは、アバウトな単価ではありますが、同じ単価を管理費にも修繕積立金にも当てはめる事ができます。

 

つまり、区画専有面積が70㎡であれば、管理費と修繕積立金合わせて2万8千円が目安という事です。

 

いかがですか!あなたのマンションはこれと同じ程度ですか!?

それともそれどころではないという方もおられますか!?

 

かなりザックリとした計算にはなりますが、この単価が分かっていると、所有マンションの管理費と修繕積立金が、なぜその金額なのか、深く考えるキッカケや、適正な金額を追い求める手がかりになります。

 

もちろん管理費は、管理人の稼働日数だけではなく、マンションが管理すべき共有施設をどの程度所有しているかにもよるでしょう。

 

ジムやプールなど豪華な施設を併設しているのであれば、それなりに適正な管理費は高くなるのは当然です。

 

修繕費も同様。

 

当然、この事はマンション購入時に知っておくべき事柄なのですが。

 

マンション規模も小規模であれば、共有区域の1世帯の負担は上昇するので、この点では基本的に大規模のほうが有利と考えられます。

 

大規模であれば、一定の共有区域に対して母数が増えるので一世帯あたりの負担は減ることは想像に難くないと思います。

 

マンション販売や管理を生業としているプロに対し、弱者であるマンション所有者の為にも業者の逸脱行為抑制の為にも、国土国交省がガイドラインを設けているので、詳細を見てみたい方は以下のキーワードで検索してみて下さい。

 

検索 修繕積立金 ガイドライン/マンション管理費 相場

 

例えば、70㎡住まいで適正単価が2割高かった場合でも、毎月の支払が積み重なると10年ではどのくらいになると思いますか?

なんと、33万6千円にもなります。

 

30年では、100万程にもなります。

 

なんだ、大した金額ではないではないかとお思いの方もいらっしゃるかもしれません。

 

もっとも、この事よりも通常目安として竣工12年目程度以降、周期的に行われる大規模修繕では、管理組合修繕積立金から拠出される工事で、通常億単位にもなる修繕の内容を精査するキッカケになり得る事のほうが、より重要になります。

 

その事で、大規模修繕の何年も前から長期修繕計画を策定する上で管理組合主体での長期修繕計画を行える事が理想です。

 

そのキッカケが先ずこの単価を知る事なのです!!

 

管理会社からの大規模修繕見積もりから、実質的な修繕品質を落とさずしても、3割は削減できると考えたほうが良さそうです。

 

1億円の見積もりであれば、それから3割削減した場合は、一度の大規模修繕で3千万円を削減できる事になります。

 

(新築時世帯価格平均4000万円の中規模マンションで、1回目大規模修繕時コンサル導入の事例。

因みにコンサル導入の場合コンサル費用はその1割の300万程度の為、実質2千700万円ほどの削減効果あり。)

 

まとめ

手順

1.マンション所有区画の専有面積を確認する。

2.その平米数(㎡)に、200を掛け2倍する。

3.実際の管理費と修繕積立金の月額合計と比較する。


いかがでしたか、相場と比較して高すぎの場合はなぜそうなのか、または適正でも安くてもなぜそうなのか、考えるきっかけになったでしょうか!?

 

次のステップとしては、マンション管理組合、理事会、管理会社に関心を持つ事が重要になります。長年に渡り搾取の対象にならない為にも、チョットした、この知識がお役に立てたなら大変幸いです。

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